Πρωτ. 2656
Ἀριθμ. Διεκπ. 1233
Ἀθήνῃσι 5ῃ Ἰουνίου 2014
Ἐτέθη ἐν ἰσχύι ὁ νέος νόμος 4235/2014 «Διοικητικά μέτρα, διαδικασίες και κυρώσεις στην εφαρμογή της ενωσιακής και εθνικής νομοθεσίας στους τομείς των τροφίμων, των ζωοτροφών και της υγείας και προστασίας των ζώων και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων» (ΦΕΚ Α΄ 32/11.2.2014), διά τοῦ ὁποίου καί εἰς ἄρθρον 68 παρ. 1 ὑποπαραγρ. 9 προστίθεται διάταξις εἰς τόν Καταστατικόν Χάρτην τῆς Ἐκκλησίας τῆς Ἑλλάδος (ἄρθρον 47 παρ. 5 ν. 590/1977), διά τοῦ ὁποίου δίδεται ἡ δυνατότης εἰς τά ἐκκλησιαστικά Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου νά συνιστοῦν «δικαίωμα ἐπιφανείας» ἐπί τῶν ἀκινήτων τῆς ἰδιοκτησίας των. Εἰδικώτερον διά τοῦ ἄρθρου 68 παρ. 1 ὑποπαρ. 9 τοῦ ν. 4235/2014 προστίθεται ἡ παράγραφος 56 εἰς τό ἄρθρον 47 τοῦ Ν. 590/1977 (Α΄ 146), ἔχουσα ὡς ἀκολούθως :
«9. Στο άρθρο 47 του ν. 590/1977 (Α΄ 146) προστίθεται παράγραφος 5 που έχει ως εξής:
«5. Επιτρέπεται η σύσταση δικαιώματος επιφάνειας στα ακίνητα των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου του παρόντος νόμου, κατ’ ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 18−26 του ν. 3986/2011 (Α΄ 152)».
Ἐκ τῆς ἀναγνώσεως τῶν διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ Νόμου 3986/2011, εἰς τάς ὁποίας παραπέμπει ἡ ἀνωτέρω ρύθμισις συνάγεται ὅτι:
1. Τό «δικαίωμα ἐπιφανείας» συνιστᾶται διά συμβολαιογραφικῆς συμφωνίας μεταξύ ἰδιοκτήτου καί «ἐπιφανειούχου» καί παραχωρεῖται ἐκ μέρους τοῦ ἰδιοκτήτου τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου πρός τρίτον (φυσικόν ἤ νομικόν πρόσωπον), τόν «ἐπιφανειοῦχον», εἴτε δωρεάν εἴτε ἐπ' ἀνταλλάγματι, περιοδικῶς ἤ ἐφ' ἅπαξ καταβαλλομένῳ ὑπό τοῦ ἐπιφανειούχου πρός τόν ἰδιοκτήτην τοῦ ἀκινήτου (τό ἀντάλλαγμα ὀνομάζεται «ἐδαφονόμιον»). Ἡ συμφωνία μεταγράφεται εἰς τό ὑποθηκοφυλακεῖον καί καταχωρίζεται εἰς τά κτηματολογικά βιβλία (ἄρθρα 19 παρ. 2, 26 πάρ. 1 τοῦ νόμου 3986/2011).
2. Τό δικαίωμα ἐπιφάνειας κατά περιεχόμενον ἀποτελεῖ κατ' οὐσίαν αὐτοτελῆ κυριότητα ἐπί τῶν ἤδη ὑφισταμένων ἤ ἀνεγερθησομένων οἰκοδομημάτων, τά ὁποῖα κεῖνται ἐπί τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου καί ἐπί τῶν ὁποίων ἀποκτᾶ τό δικαίωμα ἐπιφανείας ὁ ἐπιφανειοῦχος (ἄρθρα 18 παρ.1, 24 τοῦ ν. 3986/2011).
3. Ὁ ἰδιοκτήτης, συνεπῶς, δύναται νά παραχωρήσῃ –δωρεάν ἤ ἔναντι ἀνταλλάγματος– εἰς τρίτον τό «δικαίωμα ἐπιφανείας» ἐπί τοῦ ἀκινήτου του, ἤτοι τό ἐμπράγματον δικαίωμα, δυνάμει τοῦ ὁποίου δι' ὡρισμένον χρονικόν διάστημα (τό ὁποῖον συμφωνεῖται ὑπό τῶν δύο μερῶν - ἰδιοκτήτου καί ἐπιφανειούχου) ὁ τρίτος εἴτε καθίσταται ἰδιοκτήτης ἤδη ὑφισταμένου κτιρίου ἐπί τοῦ ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου εἴτε δικαιοῦται νά ἀνεγείρῃ ἐπί τοῦ ἀκινήτου τοῦ κυρίου ὁποιοδήποτε οἰκοδόμημα, τό ὁποῖον θά ἀνήκῃ εἰς τόν ἐπιφανειοῦχον κατά κυριότητα, ἐνόσῳ διαρκεῖ τό δικαίωμα ἐπιφανείας, χωρίς ὡστόσον ὁ «ἐπιφανειοῦχος» νά ἔχῃ καί ποσοστόν ἐξ ἀδιαιρέτου συνιδιοκτησίας ἐπί τῆς γῆς. Ἀποτελεῖ δηλαδή τό δικαίωμα ἐπιφανείας ἐξαίρεσιν ἀπό τοῦ κανόνος ὅτι «τά ὑπερκείμενα εἴκει τοῖς ὑποκειμένοις» (Gaius, 2.73: «…superficies solo cedit»), ὥστε «οἰκοδόμημά τι ἤ ἄλλον ἔργον κείμενον ἐπί τινος γηπέδου ἤ ὑπ’ αὐτό ἀνήκει εἴς τινα ἄνευ τοῦ ἐδάφους» (Windscheid/Kipp, Σύστημα Ρωμαϊκοῦ Δικαίου, τόμος Β΄, 1901, σ. 565). Ὁ θεσμός τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ἀπετέλει ἀστικόν (ἐπί οἰκοδομημάτων) ἤ ἀγροτικόν δικαίωμα (δικαίωμα ἐμφυτεύσεως, μπασταινουχικόν δικαίωμα, πρβλ. ἄρθρον 290 Ἀγροτικοῦ Κώδικος, ΦΕΚ Α΄ 342/6.12.1949), ὁ ὁποῖος ἐν μέρει ἐπανεισήχθη εἰς τό ἑλληνικόν δίκαιον διά τῶν ἀνωτέρω διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ νόμου 3986/2011 διά τά δημόσια ἀκίνητα, καί ἤδη διά τά ἐκκλησιαστικά ἀκίνητα, διά τοῦ ἄρθρου 68 παρ. 1 ὑποπαρ. 9 τοῦ ν. 4235/2014.
4. Τό δικαίωμα ἐπιφανείας δύναται νά παραχωρῆται διά διάστημα τουλάχιστον πέντε (5) καί οὐχί μεγαλύτερον τῶν ἐνενήντα ἐννέα (99) ἐτῶν. Τά μέρη δύνανται διά συμβάσεως νά παρατείνουν τήν διάρκειαν τῆς ἐπιφανείας, ὑποχρέωσις ὅμως παρατάσεως ἀναλαμβανομένη ἐκ τῶν προτέρων δέν δεσμεύει. Ἡ συμφωνία παρατάσεως γίνεται διά συμβολαιογραφικοῦ ἐγγράφου ὑποβαλλομένου εἰς μεταγραφήν (ἄρθρον 19 παρ. 2 τοῦ ν. 3986/2011).
5. Δικαίωμα ἐπιφανείας δύναται νά συσταθῇ καί εἰς ἔδαφος, συγκύριος τοῦ ὁποίου εἶναι ὁ «ἐπιφανειοῦχος». Δέν δύναται νά συσταθῇ, ἐάν ἡ κυριότης ἐπί τοῦ ἐδάφους βαρύνηται μέ δικαίωμα ἐπικαρπίας ἤ ἔχει ἤδη ἐπιβαρυνθῆ μέ δικαίωμα ἐπιφανείας (ἄρθρον 19 παρ. 3 τοῦ Ν. 3986/2011).
6. Ἐπιτρέπεται καί ἡ διαίρεσις τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ὑπό τούς ὅρους καί τάς προϋποθέσεις, οἱ ὁποῖοι ἰσχύουν διά τήν κυριότητα (π.χ. παραχώρησις δικαιώματος ἐπιφανείας ἐξ ἀδιαιρέτου εἰς πλείονα πρόσωπα) ἤ καί ἡ σύστασις διῃρημένης ἰδιοκτησίας π.χ. ἡ παραχώρησις αὐτοτελοῦς δικαιώματος ἐπιφανείας εἰς ἕκαστον ὄροφον ἀνεγερθησομένου κτιρίου, ὑπό τήν διαφοράν ὅτι δέν ἔχουν ποσοστά συγκυριότητας ἐπί τοῦ ἐδάφους (ἄρθρον 19 παρ. 6 τοῦ ν. 3986/2011).
7. Εἰς τήν σύμβασιν συστάσεως τοῦ δικαιώματος εἶναι δυνατόν νά περιλαμβάνωνται εἰδικότεροι ὅροι καί συμφωνίαι διά τήν λειτουργίαν τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας (ἄρθρον 20 τοῦ ν. 3986/2011).
8. Ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά μεταβιβάσῃ εἰς τρίτον ἐν ζωῇ ἤ αἰτίᾳ θανάτου τό ὑπέρ αὐτοῦ συσταθέν δικαίωμα ἐπιφανείας (ἄρθ. 21 παρ. 1).
9. Συνεπῶς, τό πλεονέκτημα τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας ἔναντι τῆς μακροχρονίου μισθώσεως εἶναι ὅτι ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά ἔχῃ τήν προστασίαν τοῦ ἰδιοκτήτου διά τό οἰκοδόμημα (ἄρθρον 24 τοῦ νόμου 3986/2011), εἰς τό ὁποῖον ἔχει δικαίωμα ἐπιφανείας, ἐπί πλέον δέ ἀπό πλευρᾶς φορολογικῆς νομοθεσίας ὁ ἐπιφανειοῦχος ἐξομοιοῦται μέ τόν ἐπικαρπωτήν (ἄρθρον 26 παρ. 2.α τοῦ ν. 3986/2011) καί φέρει τά βάρη τοῦ ἀκινήτου (ἄρθρον 21 παρ. 4 τοῦ ν. 3986/2011).
10. Ἐπί πλέον, ὁ ἐπιφανειοῦχος δύναται νά προσφύγῃ εἰς τραπεζικόν δανεισμόν κατά τό στάδιον τῆς κατασκευῆς τῶν οἰκοδομημάτων, ἔχων τό δικαίωμα νά ὑποθηκεύσῃ τό δικαίωμα ἐπιφανείας τοῦ (ἄρθρον 21 παρ. 2 τοῦ νόμου 3986/2011), προκειμένου νά ἐξασφαλίσῃ χρηματοδότησιν κατά τό στάδιον τῆς ἀνεγέρσεως τῶν κατασκευῶν.
11. Ὁ ἰδιοκτήτης δύναται ἐπίσης νά εἰσφέρῃ τό δικαίωμα ἐπιφανείας καί εἰς ἑταιρείαν, ὥστε νά ἀποκτήσῃ μετοχάς τῆς ἑταιρείας, ἡ ὁποία οὕτως καθίσταται ἐπιφανειοῦχος τοῦ ἀκινήτου (ἄρθρον 21 παρ. 1 ἐδαφ. 2 τοῦ νόμου 3986/2011).
12. Ἐξ ἑτέρου, ὁ ἰδιοκτήτης, ὁ ὁποῖος παραχωρεῖ τό δικαίωμα ἐπιφανείας, δύναται νά συμφωνήσῃ μετά τοῦ ἐπιφανειούχου εἴτε ὅτι θά εἰσπράξῃ τίμημα ἐφ' ἅπαξ εἴτε ὅτι θά εἰσπράττῃ περιοδικῶς ἀντάλλαγμα («ἐδαφονόμιον») εἴτε συνδυαστικῶς (ἄρθρον 18 παρ. 6 ν. 3986/2011).
13. Ἐναλλακτικῶς, ὁ ἰδιοκτήτης δύναται νά «τιτλοποιήσῃ» τάς μελλοντικάς ἀπαιτήσεις του διά τό εἰσπραχθησόμενον ἐδαφονόμιον (ἄρθρον 26 τοῦ νόμου 3986/2011), ἤτοι νά ἐκδώσῃ τίτλον – ἀξιόγραφον, ὁ ὁποῖος θά ἐνσωματώνῃ τάς μελλοντικάς χρηματικάς ἀπαιτήσεις του κατά τοῦ ἐπιφανειούχου καί νά ἐκχωρήσῃ τάς μελλοντικάς αὐτάς ἀπαιτήσεις π.χ. εἰς φυσικόν πρόσωπον ἤ τράπεζαν ἤ εἰς ἄλλην ἑταιρείαν ἀξιοποιήσεως ἀκινήτων, ἡ ὁποία προκειμένου νά καταστῇ ἰδιοκτήτης τοῦ τίτλου θά προεξοφλήσῃ τάς μελλοντικάς αὐτάς ἀπαιτήσεις εἰς τόν ἰδιοκτήτην καί, ἀκολούθως, λόγῳ τῆς ἐκχωρήσεως, θά ἀποκτήσῃ τόν τίτλον καί ὡς ἰδιοκτήτης τοῦ τίτλου θά εἰσπράττῃ περιοδικῶς τό ἐδαφονόμιον ἐκ μέρους τοῦ ἐπιφανειούχου. Κατά τόν τρόπον τοῦτον, ὁ ἰδιοκτήτης δύναται νά εἰσπράξῃ ἐκ μέρους τρίτου ἐξ ἀρχῆς καί ἐφ' ἅπαξ τό σύνολον τοῦ περιοδικῶς καταβαλλομένου ἐδαφονομίου, χωρίς νά ἐπωμίζηται τόν κίνδυνον τῆς πορείας τῆς ἐπενδύσεως τοῦ ἐπιφανειούχου, τόν ὁποῖον οἰκονομικόν κίνδυνον ἀναλαμβάνει ὁ τρίτος, ὁ ὁποῖος προεξοφλεῖ τό ἐδαφονόμιον πρός τόν ἰδιοκτήτην, ὁ δέ ἰδιοκτήτης του ἐκχωρεῖ τήν ἀπαίτησιν διά τό ἐδαφονόμιον καί παραδίδει τό σχετικόν ἔγγραφον (τίτλος τῶν ἀπαιτήσεων ἐξ ἐδαφονομίου), καί τό ὁποῖον ὁ τρίτος εἰσπράττει ἀκολούθως εἰς περιοδικῶς καταβαλλομένας δόσεις ἀπό τόν ἐπιφανειοῦχον.
14. Ὅταν λήξῃ ἡ διάρκεια τοῦ δικαιώματος ἐπιφανείας, αἱ οἰκοδομαί, αἱ ὁποῖαι ἀνηγέρθησαν ὑπό τοῦ ἐπιφανειούχου ἀποδίδονται εἰς τόν ἰδιοκτήτην τοῦ ἀκινήτου καί ἀνήκουν εἰς αὐτόν κατά κυριότητα, ὁ ἐπιφανειοῦχος δέν ἔχει δικαίωμα νά τάς κατεδαφίσῃ ἤ νά ζητήσῃ ἀποζημίωσιν, ἐνῷ λήγουν καί τυχόν δικαιώματα τρίτων ἐπί τῶν οἰκοδομῶν, π.χ. ὑποθήκη, ἐπικαρπία (ἄρθρον 22 τοῦ νόμου 3986/2011).
15. Οἴκοθεν νοεῖται ὅτι ὁ τρόπος ἐπιλογῆς τοῦ ἐπιφανειούχου δύναται νά γίνῃ εἴτε δι’ ἀπ' εὐθείας διαπραγματεύσεων εἴτε διά διαγωνισμοῦ (δύναται δηλ. νά προκηρυχθῇ πλειοδοτικός διαγωνισμός διά τήν παραχώρησιν δικαιώματος ἐπιφανείας ἐπί ἐκκλησιαστικοῦ ἀκινήτου ἀντί π.χ. τῆς δημοπρασίας μακροχρονίου μισθώσεως).
Συνημμένως ἀκολουθεῖ τό κείμενον τῶν διατάξεων τῶν ἄρθρων 18-26 τοῦ νόμου 3986/2011, ὡς ἰσχύουν σήμερον, αἱ ὁποῖαι ρυθμίζουν τό δικαίωμα ἐπιφανείας ἐπί τῶν δημοσίων κτημάτων, καί εἰς τάς ὁποίας παραπέμπει ἡ νέα διάταξις τοῦ ἄρθρου 47 παρ. 5 τοῦ νόμου 590/1977, προκειμένου περί τῆς ρυθμίσεως τοῦ δικαιώματος τούτου ἐπί τῶν ἐκκλησιαστικῶν ἀκινήτων.
